家や土地を買ったあと、毎年必ず発生するのが「固定資産税」です。
価値の高い土地や建物だと、固定資産税だけで数十万円の出費が必要になります。
初めて家を買ったり、親から相続や贈与で不動産を受け取ったりした場合、いくら準備しておけばよいのかわからず戸惑ってしまう人も多いでしょう。
そこで今回は、固定資産税がいくらかかるのかを事前に把握できるように、固定資産税の計算方法を解説します。
固定資産税とは？
固定資産税は、不動産の所有者に課税される税金のことです。
まずは、固定資産税が一体どういう税金なのかを押さえておきましょう。
不動産を持っていると毎年必ず発生する土地の維持費
固定資産税は、「毎年の1月1日時点に不動産を持っている人」の元へ届く税金です。
納税額は、土地・建物・事業の資産価値に応じて決まります。
不動産を持っている限り永遠に課税される税金なので、不動産を維持するための必要経費のようなものだと考えておきましょう。
なお、たとえば中古の不動産を1月2日に購入した場合、固定資産税の通知書はもとの持ち主のところへ届きます。
そのため、不動産を売買するときは、売買契約書の内容に「固定資産税の実質負担分は買主が負担する」という特約を盛り込むのが一般的です。
固定資産税の納税通知書は毎年4～6月に届く
固定資産税の納税通知書は、年度の始めとなる毎年の4～6月頃に送られてきます。
ただし、納税関係の書類は、通常の住所変更手続きをするだけだと新しい住所に届けてもらえません。
不動産の購入前後に引っ越しをした場合は、忘れずに最寄りの税事務所で送付先変更の手続きを行いましょう。
固定資産税は年4回の分割払い
固定資産税の納付期限は、6月・9月・12月・翌年2月の計4回です。
固定資産税の納付通知書は4～6月に届くため、人によっては通知書が届いてから1回目の納付期限まで、1ヵ月余裕を持てない場合もあります。
納付期限当日になって、または納付期限を過ぎてから「お金を用意できなかった」といっても自治体は取り合ってくれません。
いかなる理由があっても、固定資産税を滞納すると、待っているのは延滞金の上乗せや預貯金・給与・不動産の差し押さえといったペナルティーです。
税金の滞納分は、たとえ自己破産をしても免責してもらえないので、必ず納付期限までに支払いを済ませましょう。
もし、固定資産税の支払いが難しい場合は、支払いの猶予や分納ができないか納税窓口に相談することをおすすめします。
なお、固定資産税の納付期限は年4回ですが、余裕があれば一括で納めることも可能です。
ただし、年金等と違って、固定資産税は一括払いをしても特に割り引きしてもらえません。
一括でも分割でも総支払い額は同じなので、好みのタイミングで納税しましょう。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法は、「課税標準額×税率」です。
ただ、「課税標準額」を出すまでに細かい調整が必要になります。
固定資産税計算の流れ
固定資産税の納税額計算の流れを簡単に並べると、以下の通りです。
①土地と建物の固定資産税評価額を調べる
②固定資産税評価額から課税標準額を出す
③課税標準額に税率をかける
固定資産税の計算では、不動産の市場価格を使いません。
理由は簡単で、需要と供給によって数字が上下する市場価格を参考にすると、年度ごとに納税額が不安定になってしまうからです。
そのため、固定資産税の課税だと、地方自治体が独自に調査した「固定資産税評価額」と、固定資産税評価額を補正した「課税標準額」をもとにして計算を行います。
土地の固定資産税評価額を求める
土地の固定資産税評価額の求め方は、
・固定資産税の路線価×土地の面積
です。
路線価とは、自治体によって3年に一度更新されている、道路に面した土地1平方メートルあたりの土地価格です。
路線価自体は自治体のサイト公開されているため、現地の住所さえわかれば簡単に調べられます。
たとえば、固定資産税路線価が6万円で土地の面積が120平方メートルなら、その土地の固定資産税評価額は720万円です。
建物の固定資産税評価額を求める
建物は経年劣化や物価変動の影響を受けるため、路線価のように場所ごとの固定額を求められません。
そのため、建物の固定資産税評価額は、「もしまったく同じ仕様の家をいま建てたらいくら必要なのか」を計算したうえで、経年劣化分を差し引いて計算します。
ただし、再建築価格の計算は項目も多く、個人で計算するのは大変です。
多くの場合、土地も建物も「買ったときの金額の70％」が固定資産税評価額とほぼ同じ額になります。
おおまかに納税額がわかればよい場合は、購入金額に0.7をかけて固定資産税評価額を求めましょう。
固定資産税評価額から課税標準額を出す
課税標準額とは、固定資産税評価額に税率の減税処理等を施した数値のことです。
減税措置を利用すれば、「住宅用地」の固定資産税評価額は200平方メートルまで6分の1に、それ以上の部分は3分の1になります。
先程の例でいえば、土地の資産価値720万円を6分の1に圧縮できるわけです。
なお、建物の課税標準額は、固定資産税評価額をそのまま使います。
税率や減税措置を考慮して納税額を求める
固定資産税の税額は、原則として1.4％です。
固定資産税の納税額計算は「課税標準額×税率」なので、仮に土地の課税標準額が120万円、建物部分の課税標準額が1,000万円だったとしたら、
・（120万円＋1,000万円）×1.4％＝15万6,800円
が納税額となります。
固定資産税の減税制度
固定資産税の減税制度は、大きく分けると以下の2種類です。
・住宅購入者に対する固定資産税の優遇措置
・住宅用地に対する固定資産税の減税特例
住宅購入者に対する固定資産税の優遇措置は、新築の一戸建てを買うと3年間（マンションの場合は5年）固定資産税が半額になるという制度のこと。
省エネ性などの厳しい基準をクリアし、国の認定を受けた「長期優良住宅」を買った場合は固定資産税の半額期間が延長されます。
一方、住宅用地に対する固定資産税の減税特例は、
・200平方メートル以下の住宅用地：課税標準額が6分の1になる
・200平方メートルを越える住宅用地：課税標準額が3分の1になる
という特例です。
「駐車場」「オフィスビル」といった建物ではなく、「居住用の住宅」がある土地は固定資産税が大幅に安くなります。
その他、中古住宅の耐震改修公示をしたり、事業用のエコ発電設備を設置したりバリアフリー化をしたりした場合も、減税措置を利用可能です。
固定資産税を抑える方法はある？
固定資産税の節税方法は、「空き地に家を建てる」こと。
基本的に、固定資産税は「土地の用途」や「立地」で決まるため、所有した時点で金額がある程度固定されてしまいます。
特に、マイホームを持っている場合はすでに住宅用地の減税措置を受けているので、それ以上の節税効果は期待できません。
ただ、空き地を持て余している場合、家を建てて住宅用地の特例を利用できるようにしたり、賃貸アパート等を建てて家賃収入で黒字を目指したりすれば、結果として出費を抑えられます。
まとめ
固定資産税は、不動産を持っている以上絶対に逃れられない維持費です。
毎年4～6月に納税通知書が届き、最短だと6月に1回目の納付期限が訪れます。
固定資産税を滞納すると、滞納金が上乗せされたり不動産を差し押さえられたりするので、納税通知が届いてから慌てなくても済むように、納税額を自分で計算できるようにしておくことをおすすめします。
